Miért éri meg most lakást venni, akár hitelre is?

A lakáshitelek kamatai alacsonyak és az ingatlanárak is a padlón vannak, ezek kedvezhetnek a befektetési célú ingatlanvásárlóknak. Számításaink szerint nemcsak megtakarításból, de akár hitelből is érdemes most egy frekventált helyen lévő, jól kiadható lakást venni.

A legjobb ügyfelek már 5 százalék körüli THM-mel is kaphatnak lakáshitelt, de az átlagos érték sem nagyobb 6 százaléknál. Akinek nagyobb megtakarítása van, amit önerőként is fel tud használni, biztosan elgondolkozik, hogy vásároljon-e ingatlant. Ez egyre logikusabb is, hiszen a betéti kamatokkal szemben a lakásbérleti díjak nem csökkentek. Egy átlagos 10-12 millió forintért vásárolható belvárosi lakás albérleti díja 70 ezer forint körül alakul most is.

Érdemes is ebben az árkategóriában nézelődni, hiszen magánszemélyként igen kedvezően adózhatunk a bérbe adott ingatlanaink bevétele után. Ha éves szinten az így szerzett bevételünk nem nagyobb, mint egymillió forint, akkor csak a személyi jövedelemadót kell megfizetnünk. Ha viszont az így adódó kicsivel több mint 83 ezer forintnál nagyobb bérleti díjat szednénk, akkor már az összes járulékot is fizetnünk kéne a teljes összegre (nem csak az 1 millió forintot meghaladó részre).

Ahogy írtuk a lakásárak a padlón vannak, de az elmúlt években már sokan elmondták, hogy ennél már nem lehet olcsóbban lakást venni és mégis további árcsökkenés következett. Az azonban jól látszik, hogy a frekventált helyen lévő és jó adottságú ingatlanok árai már nem mozdulnak lényeges mértékben. Ezek a lakások lehetnek a legtökéletesebb befektetések is, így talán már elmondható, hogy tényleg nem érdemes tovább várni. A kínálat csak gyérebb lesz, míg az árak lényegesen nem változnak.

Első esetben azt néztük meg, hogy megéri-e 12 millió forintot bankbetét helyett lakásvásárlásra fordítani. Ezután a bérleti díjat az alternatív költségként használt betéti hozamokkal hasonlítottuk össze. A táblázatból is jól látszik, hogy ha a teljes összeg a rendelkezésre áll, akkor a lakásvásárlással 29.160 forint extra hozamra tehetünk szert havonta egy sima betéthez képest.

Ezután egyre növeltük a hitel részarányát a lakás értékében. Amíg a várható bevétel (bérleti díj) magasabb, mint a hiteltörlesztő és az elmaradt kamatjövedelem, addig megtérülés szempontjából biztosan érdemesebb a lakásvásárlásba belevágni a betétlekötés helyett.

Számításaink során 12 millió forintos lakásárral és 70 ezer forintos albérleti díjjal számoltunk. Ezeket az értékeket most több mint reálisnak érezzük a budapesti lakáspiacot nézve. A teljes árba beleértettük a 4 százalékos illetéket és az esetleges felújítás költségét is, amiért egy 30 négyzetméter körüli belvárosi lakást tudhatunk magunkénak. Betéti kamatként 3,8 százalékkal számoltunk, ami jelenleg a BankRáció.hu összehasonlítása szerint is az átlagnál jobbnak számít. Lakáshitel esetén viszont nem a legkedvezőbbel számoltunk, hanem egy 6,51 százalékos THM mellett forgalmazott konstrukciót vettünk alapul.

Még ha csak a lakás értékének felével rendelkezünk, akkor is 299 forinttal többet tehetünk zsebre a hitelre vásárolt lakás kiadásából (az adó befizetése és a törlesztőrészlet kifizetése után), mint ha egy betétben tartottuk volna a pénzünk és onnan havonta kivesszük a hozamokat. Ráadásul így a futamidő végén egy saját tulajdonú lakásunk is van, aminek a jelenértéke pont 6 millió forinttal magasabb, mint a megtakarításunk.

Ha a teljes bevételünk kisebb mint az elmaradt kamat és a hiteltörlesztő összege, akkor sem jelenti azt, hogy nem érdemes belevágni a lakásvásárlásba. Ilyen esetben azt érdemes mérlegelnünk, hogy a lakás jövőbeni értéke hogy aránylik majd ezzel a „negatív" hozammal.

Ha tehát arra számítunk, hogy a lakásárak felfelé mozognak, akkor akár nagyobb hitelt is érdemes felvenni, hogy nyomott áron jussunk az ingatlanhoz. A fenti táblázatból az is jól látszik, hogy jelenleg egy 8 millió forintos hitel törlesztőrészletét ki lehet gazdálkodni egy normál albérleti díjból.

Ahogy már az Index is megírta, lehetnek kockázatok is. A lakáskiadás már említett kockázatain kívül a hitel jelenthet potenciális veszélyt befektetésünk megtérülésére. Ha a hitel kamatai a futamidő alatt nagy mértékben megugranak, amit nem követ az albérleti díjak növekedése, akkor kisebb hozam ütheti a markunkat (bár már van több olyan hitel is, ahol 3-5-10 évre is befixálhatjuk a hitel törlesztőrészletét).

Fontos, hogy ne feledkezzünk el azonban azokról a kockázatokról és költségekről, amivel a lakáskiadás jár. A lakbért havonta be kell szedni, az esetleges keletkezett károkat ki kell javítani. Ezt kompenzálhatja a másik oldalon az értéknövekmény, amennyivel a lakás idővel többet ér. Jelenleg a lakásárak ugyan soha nem látott mélyponton vannak, de azt lehet látni, hogy az esés sok területen még mindig nem állt meg. De mivel a lakásvásárlások hosszú távú befektetések, jó eséllyel később drágábban tudjuk majd eladni a most vásárolt ingatlant.

forrás: bankracio.hu